本文摘要：。

　　财报表明，截至2019年底，招商蛇口在前海土地整备范围内共计享有计容建面455.84万平方米的项目储备（不不含人才用房），有428.84万平方米的项目储备并未动工，在蛇口太子湾片区，招商蛇口也享有计容建面170万平方米的项目储备。　　在前海土地整备工作前进之际，招商蛇口也企图强化对前海片区土地的控制权。　　5月31日，招商蛇口首次发布正在筹划发售股份、可切换公司债及支付现金出售南油集团24%股权并筹措设施资金事项，交易已完成后，南油集团将沦为招商蛇口的全资子公司。　　从消息发布到资产重组明确方案的揭晓，这场股权并购历时已近两个月，深交所的面谈或者也将此次交易的时间再度拖长。

　　7月26日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉他时代周报记者，此次并购牵涉到关联交易却仍未第三方财务顾问和评估机构的意见，另外收购标的不存在风险瑕疵但解决方案缺少说服力，所以造成监管部门的面谈。　　“前海的股权关系是比较复杂的，而此次面谈也会影响交易的展开，无论是76%还是100%，并不实际影响招商蛇口的控股权。”上述招商蛇口人士告诉他时代周报记者。

　　在此番交易中，招商蛇口以发售股份、可切换公司债及支付现金向浅投控出售其持有人的南油集团24%股权；同时，向战略投资者非公开发行股份筹措设施资金，将用作缴纳交易中的现金对价。　　五谷丰登参予了此次以定减股份，交易已完成后，五谷丰登资管和五谷丰登人寿将沦为招商蛇口的战略投资者。在上述招商蛇口人士显然，五谷丰登大股东目前仅限于财务投资角度。

　　对招商蛇口而言，前海的土地资源何时能还清收益，效益如何，至关重要。　　在2019年的财报中，招商蛇口对前海土地研发成立的时间表是“六年分宗，十年竣工”。　　天风证券研报表明，前海合资公司持有人总建面大约497.76万平方米，按照90%可售面积（大约逾450万平方米），激进按照均价8万元假设，粗估货值为4032亿元。　　该人士向时代周报记者透漏，招商蛇口在前海土地的受益，并没想象中那么多。

　　“455.84万平方米仅有是项目储备，不是土地。事实上，根据去年4月签订的《招商移位用地土地使用权转让合同书》，招商局集团取得了对应新的规划条件下，42.53万平方米经营性用地，其中42.53万平方米才是清楚的土地资源。”他说。

　　“前海土地的收益是招商局集团和前海管理局分享，并不是招商蛇口和前海管理局分享。”该人士补足道。　　增大拿地　　规模渴求下，2020年以来，招商蛇口在各地大大落子。　　天风证券公布的报告表明，2020年1―6月，招商蛇口总计追加土地面积235.68万平方米，总计规划建面660.10万平方米，总计总地价640.98亿元；对应总计权益土地面积138.65万平方米，总计权益规划建面387.15万平方米，总计权益地价408.29亿元。

　　追加拿地中，少有低溢价项目。　　6月15日，经过796轮竞价，招商蛇口以24.22亿元的总价江苏徐州的一宗住宅地块收益囊中，溢价率超过138.45%，折算楼面价6579元/平方米，创下该板块最低楼面地价。　　7月3日，招商蛇口以44.04亿元夺下上海虹口区地块，溢价28.4%，成交价楼板价大约为8.11万元/平方米，创下虹口区楼面单价新纪录。

　　根据天风证券公布的报告，1―6月招商蛇口楼面价/销售均价为 43.6%，较 2019 年全年（37.1%）有所提高。　　7月26日，一位招商蛇口投拓人士向时代周报记者透漏，在考虑到资金成本的情况下，招拍挂对利润率的拒绝，不会高于某些民企，但建安成本和财务成本也比民企较低。

　　除了减缓拿地步伐外，招商蛇口也在展开人才优化和的组织架构调整。　　上述内部人士告诉他记者，公司近期在人事方面有些调整，宿老以业绩论英雄的准则，对一些业绩不佳的员工和中层展开撤职，也甄选了一批年长的城市总。　　该人士还称之为，除此之外，东南区域管理架构也都撤消。

　　“在公司内部，减缓周转以及强化对销售回款管理也是一项最重要任务。”上述人士回应。　　在系列措施下，招商蛇口销售规模加快。

　　公告表明，2020年1―6月，招商蛇口总计构建签下销售面积497.30万平方米，总计构建签下销售金额1107.13亿元，同比快速增长9.41%，已完成年度2500亿元销售目标的44%。

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